Kentsel Dönüşüm Maliklere Kaça Mal Olur? Gerçek Maliyet Analizi
Kat karşılığı modelde malik inşaat parası ödemez; ana maliyet müteahhide aittir. Malikin karşılaşabileceği kalemler: tespit ücreti, taşınma, geçici kira (yardımla karşılanır) ve daire büyütme farkı.
Kat karşılığı modelde malik, inşaat için cebinden para ödemez; yıkım ve inşaatın ana maliyetini müteahhit üstlenir ve karşılığında dairelerin bir kısmını alır. Malikin karşılaşabileceği sınırlı kalemler ise şunlardır: riskli yapı tespit ücreti, taşınma masrafı (yardımla karşılanır), inşaat süresince geçici barınma (kira yardımıyla desteklenir) ve yalnızca dairesini büyütmek isterse ortaya çıkan metrekare farkı.
Müteahhide ait maliyetler
- Yıkım ve hafriyat
- İnşaat (malzeme + işçilik)
- Proje, ruhsat ve harç işlemleri (çoğu muafiyetli)
- Bina Tamamlama Sigortası primi
Malike düşebilecek kalemler
| Kalem | Açıklama |
|---|---|
| Riskli yapı tespiti | Binaya göre değişir; maliklerce karşılanır |
| Taşınma | Tek seferlik; çoğu zaman destekle karşılanır |
| Geçici kira | Kira yardımıyla karşılanır |
| Daire büyütme farkı | Sadece talep edilirse; rayiç bedelle |
Vergi ve harç muafiyetleri maliyeti düşürür
6306 kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, damga vergisi ve noter masraflarında istisnalar uygulanır. Bu, hem malik hem proje maliyetini ciddi biçimde azaltır.
Maliyeti nasıl düşürürsünüz?
En büyük tasarruf, doğru kat karşılığı oranı ve net m² taahhüdüdür. Emsali yüksek bölgelerde (örneğin iç Kadıköy, emsal 2.07) malik payı artar — emsal hesabı. Orkestra, oranı piyasa verisiyle sizin lehinize müzakere eder; malikten komisyon almaz.
Binanıza özel maliyet/kazanç tablosunu görmek için ücretsiz fizibilite talep edebilirsiniz.
Bu rehber, Orkestra Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.
Ücretsiz sorgula →