Sık Sorulan Sorular — Kentsel Dönüşüm
Süreç ve Aşamalar
Kentsel dönüşüm süreci kaç aşamadan oluşur?
Orkestra yönetimindeki süreç sekiz aşamadan oluşur: Tespit, Mutabakat, Sözleşme, Ruhsat & Riskli Yapı, Yıkım, İnşaat, Denetim ve Teslim. Her aşamanın sorumlu rolü bellidir ve tüm süreci tek koordinatör yönetir; siz yalnızca kararları verirsiniz.
Kentsel dönüşüm süreci ne kadar sürer?
Sözleşmeden teslime ortalama 20–26 ay sürer. Süre; malik mutabakatının hızına, ruhsat işlemlerine ve müteahhit performansına göre binadan binaya değişir. İyi koordine edilen mutabakat aşaması haftalar içinde tamamlanabilir.
Süreç nasıl başlar, ilk adım nedir?
İlk adım, binanın ücretsiz ön değerlendirilmesi ve dönüşüm potansiyelinin (emsal, daire sayısı, malik payı) çıkarılmasıdır. Ardından riskli yapı tespiti yaptırılır ve kat malikleri bilgilendirilerek mutabakat süreci başlatılır.
Başvuru yaptıktan sonra ne kadar sürede aranırım?
En geç 48 saat içinde ekibimizden biri sizi arar; yoğun bölgelerde bu süre çoğu zaman daha kısadır. Görüşme için bağlayıcı bir adım atmanız gerekmez.
Komşularımla anlaşmayı ben mi sağlayacağım?
Hayır. Maliklerin bilgilendirilmesi, toplantılar ve imza koordinasyonunun yükünü saha temsilcimiz üstlenir. Aile içi veya hassas durumlarda sizin yönlendirmenizi alır.
Yıkımdan sonra ne kadar sürede yeni dairesime taşınırım?
Yıkım ve inşaat süreci, binanın büyüklüğüne göre genellikle 18–24 ay sürer. Bu süre boyunca kira yardımı alırsınız. Teslimde iskân (yapı kullanma izni) ve tapu işlemleri tamamlanır.
Süreçte hangi belgeler gerekir?
Temel olarak tapu fotokopisi, kimlik ve riskli yapı tespit raporu gerekir. Mutabakat, sözleşme ve ruhsat aşamalarında ek belgeler istenir. Hangi belgenin ne zaman gerektiğini Orkestra adım adım yönlendirir ve takibini yapar.
Süreç boyunca ne olduğunu nasıl takip ederim?
Binanızın hangi aşamada olduğunu, hangi maliklerin onayladığını ve hangi belgenin eksik olduğunu malik panelinizden canlı görürsünüz. Onay bekleyen adımlar size bildirimle iletilir; telefon trafiğiyle uğraşmazsınız.
Hukuk ve Haklar
Kentsel dönüşüm kararı için kaç malikin onayı gerekir?
9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun ile karar eşiği, arsa payının üçte ikisinden (2/3) salt çoğunluğuna (P+1, yani yarıdan fazlası) indirildi. 4 Şubat 2026 yönetmeliği bu kuralı uygulama detaylarıyla pekiştirdi.
6306 sayılı Kanun nedir ve beni nasıl etkiler?
2012'de yürürlüğe giren Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Riskli yapılarda hızlı karar, kira yardımı ve harç/vergi muafiyetleri sağlar. 2023'te karar çoğunluğu salt çoğunluğa indirilmiştir.
Karara katılmayan malikin payına ne olur?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin arsa payı, Bakanlıkça rayiç değeri tespit edildikten sonra, bu değerden az olmamak üzere diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Karar bu nedenle tüm binayı bağlar.
Riskli yapı tespitine itiraz edebilir miyim?
Evet. Tespit raporunun tebliğinden itibaren 15 gün içinde idareye itiraz edebilirsiniz. İtirazlar, üniversitelerden gelen tarafsız teknik heyetlerce incelenir. Ayrıca 30 gün içinde idari dava açma hakkınız vardır.
Tapudaki 'riskli yapı' şerhi ne anlama gelir?
Riskli yapı tespiti kesinleşince tapu kütüğüne şerh işlenir. Bu şerh, binanın yasal olarak dönüşüm kapsamına alındığını gösterir; satışı engellemez ama alıcıyı bilgilendirir. Şerh, dönüşüm tamamlanınca kalkar.
Kiracıların hakları nelerdir?
Riskli yapıda oturan kiracılar da bir defaya mahsus taşınma/kira yardımından yararlanabilir. Kiracının riskli yapı tespitine itiraz hakkı yoktur; ancak tahliye ve yardım süreçlerinde kanuni hakları korunur.
Malik vefat etmişse süreç nasıl ilerler?
Vefat eden malikin payı için mirasçıların veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alması gerekir. Mirasçılar, miras payları oranında karar ve sözleşme süreçlerine taraf olur. Orkestra bu intikal işlemlerinde yönlendirir.
Belediye veya Bakanlık süreci zorla başlatabilir mi?
Riskli yapı tespiti yapılmış binalarda idare, maliklere yıkım için süre verir; bu süre içinde dönüşüm yapılmazsa idare resen (kendiliğinden) yıkım kararı alabilir. Bu nedenle süreci kontrollü biçimde kendi yönetmeniz lehinizedir.
Şerefiye (değer farkı) nedir?
Şerefiye, yeni binadaki dairelerin kat, cephe, manzara gibi nedenlerle aralarındaki değer farkıdır. Daire dağıtımında bu farklar dikkate alınır; gerekirse maliklere denkleştirme (ödeme/iade) yapılır. Adil dağıtım sözleşmeyle güvence altına alınır.
Arsa payım ile daire payım aynı mı olur?
Genellikle daire tahsisi arsa payı oranına göre yapılır, ancak şerefiye ve daire büyüklüğü farkları denkleştirmeyle dengelenir. Net pay, kat karşılığı oranına ve sözleşmedeki dağıtım planına bağlıdır; Orkestra bunu sizin lehinize müzakere eder.
2026 Mevzuat Değişiklikleri
2026'da kentsel dönüşüm mevzuatında ne değişti?
4 Şubat 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan 6306 Uygulama Yönetmeliği değişiklikleriyle süreç hızlandı: salt çoğunluk (P+1) uygulaması netleşti, zorunlu malik toplantıları geldi, yıkım sonrası yeni tapu şerhi ve itiraz eden hisselerin satış usulleri düzenlendi.
Salt çoğunluk (P+1) kuralı tam olarak nedir?
P+1 kuralı, kentsel dönüşüm kararının arsa paylarının yarısından bir fazlasına sahip maliklerin onayıyla alınabilmesi demektir. Eskiden gereken üçte iki (2/3) çoğunluk kaldırıldı; bu, tıkanıklıkları büyük ölçüde azalttı.
Bina Tamamlama Sigortası zorunlu mu?
Evet. 2026 itibarıyla zorunlu hale gelen Bina Tamamlama Sigortası, müteahhidin işi bırakması veya iflası durumunda devreye girer; sigorta şirketi inşaatın bitirilmesini veya maliklerin zararının karşılanmasını sağlar. Bu, malikler için büyük bir güvencedir.
Zorunlu malik toplantısı nedir?
Yeni düzenlemeyle, dönüşüm sürecinde kat maliklerinin usulüne uygun çağrılarak toplantı yapması zorunlu tutuldu. Bu, kararların şeffaf ve kayıt altında alınmasını, katılmayan maliklere usulüne uygun bildirim yapılmasını sağlar.
Riskli yapı itirazını kim inceler?
Riskli yapı tespitine yapılan itirazlar, Bakanlığın belirlediği ve üniversite öğretim üyelerinden oluşan tarafsız teknik heyetlerce incelenir. Bu, tespitin objektif biçimde denetlenmesini sağlar.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ne iş yapar?
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, dönüşüm süreçlerini tek elden yöneten merkezi kurumdur; riskli alan ilanı, finansman, hak sahipliği ve uygulama işlemlerini koordine eder. Başvuru ve destek süreçleri büyük ölçüde bu Başkanlık üzerinden yürür.
Yıkım sonrası yeni tapu şerhi neyi değiştiriyor?
Yeni düzenlemeyle yıkım sonrası tapuya işlenen şerh, parselin dönüşüm sürecini ve hak sahipliğini netleştirir; sonraki işlemlerin (kat irtifakı, satış, finansman) düzenli ilerlemesini ve hak kayıplarının önlenmesini amaçlar.
'Yarısı Bizden' kampanyası 2026'da hâlâ geçerli mi?
Evet. İstanbul'un 39 ilçesini kapsayan kampanya 2026'da devam etmektedir; son başvuru tarihi 31 Aralık 2026 olarak açıklanmıştır. Uygunluk şartları ve tutarlar Bakanlıkça güncellenebilir.
Mali ve Finansman
Kentsel dönüşüm maliklere ne kadara mal olur?
Kat karşılığı modelde maliklerden nakit ödeme istenmez; yıkım ve inşaat masraflarını müteahhit karşılar. Orkestra'nın maliklere yönelik fizibilite, mutabakat ve eşleştirme hizmetleri ücretsizdir.
Kira yardımı alabilir miyim, ne kadar?
Evet. Riskli yapı tespiti sonrası bina tahliye edildiğinde kira yardımı yapılır. Aylık tutar her yıl ve bölgeye göre Bakanlıkça belirlenir; İstanbul'da 2025 itibarıyla aylık 8.000 TL'den başlar, riskli/rezerv alanlarda daha yüksektir ve 18 aya kadar ödenir.
'Yarısı Bizden' kampanyası ne sağlar?
Uygun projelerde konut başına 875.000 TL hibe ve 875.000 TL düşük faizli kredi ile 125.000 TL taşınma desteği sağlanır. İşyeri için tutarlar yarı orandadır. Kampanya İstanbul'un 39 ilçesini kapsar.
%4 faiz desteği nedir?
Bakanlık, kentsel dönüşümde riskli evini yenilemek isteyen hak sahiplerinin anlaşmalı bankalardan çekeceği kredinin faizinin bir kısmını (yaklaşık %4) karşılar. Bu, kredi maliyetini ciddi biçimde düşürür.
Kentsel dönüşümde vergi ve harç muafiyeti var mı?
Evet. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde tapu harcı, noter, damga vergisi ve belediye harçları gibi birçok kalemde istisna uygulanır. Bu muafiyetler süreç maliyetini önemli ölçüde azaltır.
Müteahhide herhangi bir para öder miyim?
Standart kat karşılığı modelde malikler müteahhide para ödemez; müteahhit masrafları üstlenir ve karşılığında dairelerin bir kısmını alır. Yalnızca daireniz taahhütten büyük olursa aradaki fark için anlaşma yapılabilir.
Dükkan veya işyeri sahibiysem ne kadar destek alırım?
İşyeri sahipleri de kira/işyeri yardımı ve 'Yarısı Bizden' kapsamında destekten yararlanır; tutarlar genellikle konutun yarısı oranındadır. Ayrıca işyerinin yeni binadaki karşılığı sözleşmeyle güvence altına alınır.
Binayı güçlendirmek mi, yıkıp yeniden yapmak mı mantıklı?
Karar; hasar düzeyine, zemine ve emsal kazanımına bağlıdır. Güçlendirme daha ucuz olabilir ama dairenizi büyütmez ve riski tam gidermeyebilir. Emsal artışı yüksek bölgelerde yıkıp yeniden yapmak çoğu zaman daha avantajlıdır. Ücretsiz fizibilite ile karşılaştırırız.
Yeni dairem eskisinden büyük olursa ne olur?
Yeni daireniz taahhüt edilen alandan büyükse, aradaki fark için rayiç bedel üzerinden anlaşma yapılır; bu farkı genellikle uygun ödeme planıyla kapatabilirsiniz. Tüm bu koşullar sözleşmede önceden netleştirilir.
Daire değerim dönüşümle ne kadar artar?
Değer artışı bölgeye, emsale ve yapı kalitesine göre değişir. Yeni, depreme dayanıklı ve iskânlı bir daire; eski riskli yapıya göre belirgin değer kazancı sağlar. Binanıza özel tahmini değeri ücretsiz fizibilite raporunda görürsünüz.
Teknik ve Riskli Yapı
Riskli yapı tespiti nedir, kim yapabilir?
Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşların yaptığı teknik incelemedir. Rapor idareye iletilir; inceleme sonrası (genellikle ~10 iş günü içinde) tapuya şerh düşülür. Tebliğden itibaren 15 gün içinde tespite itiraz edilebilir.
Binamın riskli olup olmadığını nasıl anlarım?
1999 öncesi yapılar, taşıyıcı kolon/kiriş çatlakları, beton dökülmeleri, paslı demirler ve zemin sorunları risk işaretidir. Kesin sonuç lisanslı kuruluşun raporudur; Orkestra ücretsiz ön değerlendirme yapar.
Emsal (KAKS) nedir, neden önemlidir?
Emsal, bir parselde yapılabilecek toplam inşaat alanının arsa alanına oranıdır. Yeni binanın büyüklüğünü ve dolayısıyla malike düşecek daire sayısını belirler. Kadıköy'ün iç mahallelerinde emsal genellikle 2.07'dir.
Riskli yapı tespiti ne kadar sürer ve maliyeti nedir?
Saha incelemesi ve rapor genellikle birkaç gün–birkaç hafta içinde tamamlanır. Maliyet binanın büyüklüğüne göre değişir ve maliklerce karşılanır. Orkestra, doğru lisanslı kuruluşa yönlendirir ve süreci takip eder.
2018 Deprem Yönetmeliği (TBDY) ne getirdi?
2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, yeni binalarda daha yüksek deprem performansı, zemin etüdüne dayalı tasarım ve sıkı denetim zorunluluğu getirdi. Dönüşümle yapılan yeni binalar bu güncel standartlara göre inşa edilir.
Zemin etüdü zorunlu mu?
Evet. Yeni yapı ruhsatı için güncel yönetmeliğe uygun zemin etüdü (jeoteknik rapor) zorunludur. Zemin sınıfı, temel tipini ve yapının deprem tasarımını doğrudan etkiler; bu nedenle fizibilitede de dikkate alınır.
Net m² ile brüt m² farkı nedir?
Brüt alan; duvarlar, ortak alan payı ve şaftlar dahil toplam alandır. Net alan ise yaşadığınız kullanılabilir iç alandır. Müteahhit teklifleri çoğu zaman brüt verir; Orkestra net ve brüt alanı ayrı göstererek sizi korur.
Binam güçlendirilebilir mi?
Bazı binalar yıkılmadan mühendislik yöntemleriyle güçlendirilebilir; ancak bu, yapının taşıyıcı sistemine ve hasar düzeyine bağlıdır. Güçlendirme dairenizi büyütmez. Yıkıp yeniden yapmakla karşılaştırmalı analizi ücretsiz fizibilitede sunarız.
Müteahhit ve Sözleşme
Kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat etmeliyim?
Net (brüt değil) metrekare taahhüdü, teslim süresi ve gecikme cezası, daire/kat tahsis planı, iskân şartı, Bina Tamamlama Sigortası ve teminat/ipotek maddeleri kritiktir. Orkestra sözleşmeyi bağımsız avukatla sizin lehinize kurgular.
Müteahhidi kim seçer?
Müteahhidi kat malikleri seçer. Orkestra, doğrulanmış müteahhitlerden karşılaştırmalı teklif toplar ve kriterleri (bölge deneyimi, finansal güç, geçmiş projeler) şeffafça sunar; nihai kararı malikler verir.
Güvenilir müteahhidi nasıl ayırt ederim?
Yeterlilik belgesi (müteahhit yetki belgesi), tamamlanmış referans projeler, finansal güç, hakkında dava/şikâyet geçmişi ve Bina Tamamlama Sigortası sunabilmesi temel ölçütlerdir. Orkestra bu ön doğrulamayı sizin adınıza yapar.
Müteahhit iflas ederse ne olur?
2026'da zorunlu olan Bina Tamamlama Sigortası devreye girer; sigorta şirketi inşaatın bitirilmesini veya maliklerin zararının tazmin edilmesini sağlar. Ayrıca sözleşmedeki teminat ve ipotek maddeleri ek güvence sunar.
Kat karşılığı paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Oran; arsanın değeri, emsal (kazanılan inşaat alanı), bölgedeki satış fiyatları ve inşaat maliyetiyle belirlenir. İç Kadıköy gibi yüksek emsalli bölgelerde malik payı daha yüksek olur. Orkestra oranı piyasa verisiyle sizin lehinize müzakere eder.
Arsa payı karşılığı ile hasılat paylaşımı farkı nedir?
Arsa payı (kat) karşılığında malik, yeni binadan daire alır. Hasılat paylaşımında ise daireler satılır ve gelir belirli oranda paylaşılır. Hangisinin avantajlı olduğu projeye ve piyasaya bağlıdır; fizibilitede iki senaryoyu da gösteririz.
Teslim gecikirse ne olur?
İyi hazırlanmış sözleşmede gecikme için günlük/aylık ceza ve kira yardımının müteahhitçe sürdürülmesi şartı bulunur. Bu maddeler, müteahhidi zamanında teslime teşvik eder ve sizi korur.
Sözleşme noterde mi yapılır?
Evet. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, geçerli olması için noterde düzenleme şeklinde yapılır. Tapuya şerh edilmesi müteahhide karşı hakkınızı güçlendirir. Orkestra tüm bu resmi adımları koordine eder.
Orkestra ve Hizmet Modeli
Orkestra bir müteahhit mi?
Hayır. Orkestra tarafsız bir koordinatördür, müteahhit değildir. Sizin adınıza pazarlık eder ve teklifleri sizin çıkarınıza göre değerlendirir. Amacımız, sürecin sizin lehinize doğru kurgulanmasıdır.
Orkestra'nın ücreti ne kadar?
Maliklerden hiçbir ücret veya komisyon alınmaz. Fizibilite, mutabakat koordinasyonu ve müteahhit eşleştirmesi ücretsizdir. Gelir modelimiz, sözleşme tamamlandıktan sonra müteahhit tarafından ödenen eşik bazlı hizmet bedeline dayanır.
Fizibilite raporu bağlayıcı mı?
Hayır. Ön fizibilite ücretsiz ve bağlayıcı değildir; rapor sizindir ve istemediğiniz sürece müteahhit eşleştirmesi veya başka bir adım başlatılmaz.
Orkestra hangi bölgelerde hizmet veriyor?
Şu an Kadıköy'de pilot projelerimizi yürütüyoruz; bölge uzmanlığımızı (emsal, imar, müteahhit ağı) burada derinleştiriyoruz. Üsküdar ve Beşiktaş gibi komşu ilçeler yakında hizmet kapsamına girecek.
KVKK ve Veri Güvenliği
Kişisel verilerim nasıl korunuyor?
6698 sayılı KVKK kapsamında, açık rızanızla ve yalnızca süreç amacıyla işlenir. Bilgileriniz rol bazlı erişim ve denetim kaydıyla korunur; talebiniz hâlinde silinir.
Bilgilerim müteahhitlerle paylaşılıyor mu?
Hayır. İletişim bilgileriniz müteahhitlere açık biçimde verilmez. Eşleştirme sürecinde yalnızca binaya ait teknik veriler (emsal, konum, durum) paylaşılır; kişisel kimlik bilgileriniz korunur.
Verilerimin silinmesini isteyebilir miyim?
Evet. KVKK kapsamında verilerinize erişme, düzeltme ve silinmesini talep etme hakkınız vardır. Başvurunuzu ilettiğinizde, yasal saklama yükümlülüğü olmayan verileriniz silinir.
Fizibilite için TC kimlik veya tapu gerekiyor mu?
Hayır. Ücretsiz ön fizibilite için yalnızca ilçe/mahalle ve ada/parsel bilgisi yeterlidir; TC kimlik veya tapu gerekmez. Bu bilgiler kamuya açık imar/parsel verisiyle çalışır.