Emsal (KAKS) Nedir? Binanız Kaç Daireye Dönüşür?

Emsal (KAKS — Kat Alanı Kat Sayısı), bir parselde yapılabilecek toplam inşaat alanının arsa alanına oranıdır. Örneğin 500 m² arsada emsal 2.07 ise, toplam ~1.035 m² inşaat hakkı vardır. Emsal, yeni binanın büyüklüğünü ve dolayısıyla size düşecek daire sayısını doğrudan belirleyen en kritik değerdir. Kadıköy'ün iç mahallelerinde (Caferağa, Göztepe, Erenköy iç sokaklar) emsal genellikle 2.07'dir.

Emsal nasıl hesaplanır?

Formül basittir:

Toplam inşaat alanı = Arsa alanı × Emsal

500 m² arsa × 2.07 emsal = 1.035 m² emsal alanı. Buna otopark, sığınak, merdiven gibi emsal-harici alanlar eklenince toplam yapılaşma daha da artar.

Kaç daire çıkar?

Ortalama bir daire brüt ~81 m² (2+1) kabul edilirse:

Daire sayısı ≈ Emsal alanı ÷ Ortalama daire m²

1.035 m² ÷ 81 ≈ ~13 daire. Eski binada 8 daire varsa, yeni binada ~13 daire oluşur. Bu artış, malik ve müteahhit arasında paylaşılır.

Malike kaç daire kalır?

İç Kadıköy gibi yüksek emsalli bölgelerde malik payı genellikle %65 civarındadır. 13 dairelik bir projede:

• Maliklere: ~8 daire (%65)
• Müteahhide: ~5 daire (%35)

Yani 8 daireli eski binada her malik, yeni binada genellikle en az bir daire (çoğu zaman aynı büyüklükte veya daha büyük) alır.

Bağdat Caddesi'nde emsal neden farklı?

Önemli bir uyarı: Bağdat Caddesi cephesindeki bazı parsellerde emsal, iç mahallelere göre daha düşüktür. Bu yüzden "Kadıköy emsali" diye tek bir rakam yoktur; parsele göre değişir. Bu nedenle her zaman parsel bazlı kontrol gerekir.

Net m²'ye dikkat

Müteahhit teklifleri çoğu zaman brüt alan üzerinden konuşur. Yaşanabilir net alan bundan düşüktür. Teklifleri değerlendirirken net ve brüt alanı ayırmak, aldatılmamak için şarttır.

Binanıza özel emsal, tahmini daire sayısı ve malik payını 30 saniyede görmek için ücretsiz fizibilite aracımızı kullanabilir; daha fazla teknik soru için SSS sayfamıza bakabilirsiniz.

Bu rehber, Orkestra Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.