Bağdat Caddesi'nde Kentsel Dönüşüm: Emsal Gerçeği
Bağdat Caddesi'nde önemli bir gerçek: cadde cephesindeki bazı parsellerde emsal, iç mahallelere göre daha düşüktür. 'Bağdat Caddesi = yüksek kazanç' varsayımı her parsel için geçerli değildir.
Bağdat Caddesi'nde kentsel dönüşümle ilgili en çok yanlış bilinen konu emsaldir: cadde cephesindeki bazı parsellerde emsal, iç mahallelere göre daha düşüktür. Bu nedenle "Bağdat Caddesi'nde olmak otomatik olarak yüksek kazanç demektir" varsayımı her parsel için geçerli değildir. Kazanç, prestijden çok parselin emsaline ve metrekare değerine bağlıdır.
Neden cephe emsali farklı olabilir?
Bağdat Caddesi boyunca imar planları, cadde silüetini ve yapı düzenini korumak için bazı cephe parsellerinde daha kontrollü emsal öngörebilir. Buna karşılık iç mahallelerde (Caferağa, Göztepe vb.) emsal genellikle 2.07'dir. Yani aynı bölgede bile parsel konumu kazancı değiştirir.
Yüksek değer + düşük emsal ne anlama gelir?
Bağdat Caddesi'nin metrekare değeri çok yüksektir; bu, düşük emsali kısmen telafi edebilir. Yine de doğru karar için parsel bazlı hesap şarttır: emsal × arsa × m² değeri. Genel "cadde primi" varsayımıyla hareket etmek yanıltıcıdır.
Ne yapmalısınız?
- Parselinizin gerçek emsalini öğrenin (varsayım yapmayın).
- Emsal × m² değeri ile net kazanç hesabı yaptırın.
- Teklifleri net m² üzerinden karşılaştırın — net vs brüt m².
Emsalin daire sayısına nasıl döndüğünü emsal rehberinde anlattık. Bağdat Caddesi'ndeki parseliniz için gerçek emsal ve kazanç tahminini ücretsiz fizibilite ile öğrenebilirsiniz.
Bu rehber, Orkestra Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.
Ücretsiz sorgula →