Karara Katılmayan Malik: Açık Artırma ve Hisse Satışı Nasıl İşler?

Salt çoğunlukla (P+1) alınan kentsel dönüşüm kararına katılmayan malikin arsa payı, Bakanlıkça rayiç (piyasa) değeri tespit edildikten sonra, bu değerden az olmamak üzere açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satılır. Bu mekanizma, bir veya birkaç malikin tüm binayı süresiz bloke etmesini engeller ve çoğunluğun dönüşüm hakkını korur.

Süreç nasıl işler?

1. Karar alınır: Arsa payının salt çoğunluğu dönüşüm kararı verir (P+1 kuralı).
2. Bildirim: Katılmayan maliklere usulüne uygun bildirim yapılır; katılmaları için süre tanınır.
3. Rayiç değer tespiti: Katılmayan payın güncel piyasa değeri Bakanlıkça belirlenir.
4. Açık artırma: Pay, tespit edilen değerden düşük olmamak üzere diğer paydaşlara açık artırmayla satılır.

Katılmayan malikin hakları

Katılmayan malik mağdur edilmez: payı rayiç değer üzerinden karşılığını alır. Yani daireye/projeye katılmasa bile arsa payının piyasa değerini tahsil eder. Amaç cezalandırmak değil, sürecin tıkanmasını önlemektir.

Neden bu kadar önemli?

Eskiden tek bir malik, üçte iki çoğunluğa rağmen süreci yıllarca durdurabiliyordu. 2023 ve 2026 düzenlemeleri bu tıkanıklığı çözdü. Bugün çoğunluk sağlandığında dönüşüm güvenle ilerler.

Bu süreçteki bildirim ve değerleme işlemlerinin usulüne uygun yapılması kritik önemdedir. Orkestra, hukuki adımları bağımsız avukatla yürütür. Ayrıntılar için SSS — Hukuk ve Haklar bölümüne bakın.

Bu rehber, Orkestra Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.