Salt Çoğunluk (P+1) Kuralı: 2026'da Kentsel Dönüşüm Kararı Nasıl Alınır?
2023'ten bu yana kentsel dönüşüm kararı, arsa payının salt çoğunluğuyla (P+1, yarıdan fazlası) alınır. Eski üçte iki şartı kalktı. Katılmayan maliklerin payı açık artırmayla satılır.
Kentsel dönüşüm kararı, 2023'ten bu yana arsa paylarının salt çoğunluğuyla — yani yarıdan bir fazlasıyla (P+1) — alınır. 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun, daha önce gereken üçte iki (2/3) çoğunluk şartını kaldırdı; 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği ise bu kuralın uygulanışını netleştirdi. Bu, yıllarca süren "bir-iki malik yüzünden tıkanan süreç" sorununu büyük ölçüde çözdü.
"P+1" tam olarak ne demek?
P+1, pay + 1 anlamına gelir: kararın, toplam arsa paylarının yarısından fazlasına sahip maliklerce alınabilmesi. Örneğin sekiz eşit hisseli bir binada beş malik (≈%62 pay) yeterlidir. Önemli olan malik sayısı değil, sahip olunan arsa payı oranıdır.
Karara katılmayan malik ne olur?
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payı için şu süreç işler:
- Maliklere usulüne uygun bildirim yapılır (zorunlu malik toplantısı kayıt altında).
- Katılmayan malikin arsa payının rayiç (piyasa) değeri Bakanlıkça tespit ettirilir.
- Bu paylar, tespit edilen değerden az olmamak üzere açık artırma ile diğer paydaşlara satılır.
Yani karar, azınlıkta kalan malikleri de bağlar; süreç tek bir malik tarafından süresiz bloke edilemez.
2023 öncesi ile karşılaştırma
| 2023 öncesi | 2026 (güncel) | |
|---|---|---|
| Karar eşiği | Arsa payının 2/3'ü | Arsa payının salt çoğunluğu (P+1) |
| Tıkanma riski | Yüksek | Düşük |
| Katılmayan pay | Satış mümkün | Açık artırma usulü netleşti |
Bu kural sizin için ne anlama geliyor?
Eğer komşularınızın bir kısmı dönüşüme sıcak bakıyorsa, artık tüm maliklerin ikna olmasını beklemek zorunda değilsiniz. Salt çoğunluk sağlandığında süreç başlar. Mutabakatı hızlandırmanın yollarını komşularla mutabakat bölümünde ele aldık.
Karar süreci hassastır: bildirimlerin usulüne uygun yapılması ve katılmayan paylarla ilgili işlemlerin doğru yürütülmesi gerekir. Orkestra, bu hukuki adımları bağımsız avukat desteğiyle koordine eder. Daha fazla soru için SSS sayfamıza bakabilirsiniz.
Bu rehber, Orkestra Mühendislik Ekibi tarafından güncel mevzuat (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı değişiklik ve 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği) ve Kadıköy saha deneyimine dayanılarak hazırlanmıştır. Bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı hukuki görüş değildir. Binanıza özel ücretsiz değerlendirme için bizimle iletişime geçin.
Ücretsiz sorgula →